中新網3月24日電 據自然資源部微信公眾號消息，針對閑置存量土地存在的開發難、轉讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發展改革委等部門總結地方實踐探索，研究出臺了3方面18條政策措施，推動穩妥處置閑置存量房地產用地。為指導各地精準適用政策措施，24日，自然資源部刊發10個處置閑置存量房地產用地的典型案例。

　　案例一：

　　保障房面積增加 收回土地見成效

　　A公司以3.32億元競得B市C區某地塊2.5公頃地塊，需配建2.49萬平方米安置房。按約定，土地款分三期于2021年10月至2022年9月間繳付。后因銷售回款受阻，A公司于2022年2月因2億美元永續債違約引發債務危機。其僅支付5780萬元保證金，致土地收益受損、安置房建設停滯。

　　應對措施：

　　一是多次催繳無果后，經雙方溝通并報市政府批準，B市自然資源和規劃局與A公司解除土地使用權出讓合同，競買保證金5780萬元不予退還。

　　二是經調研了解市場需求，報市政府研究同意后，對該地塊作分割處理并優化規劃指標，分別用于建設安置型商品房和保障性住房，同時增加部分商業功能，提升項目品質，充分滿足市民居住需要。

　　三是通過“收回—供應”并行方式簡化程序，在此期間，市、區兩級政府積極開展招商推介，促進地塊重新供應。

　　案例二：

　　主動作為，化解項目“爛尾”風險

　　A公司通過招拍掛競得B市2.8347公頃國有建設用地，土地用途為普通商品住宅兼容商服用地，總出讓金3615萬元(分兩期繳納，首期1810萬元已付)。受工程投入大、回款慢等影響，企業于2024年7月2日申請延期繳納第二期1805萬元(原定7月9日到期)。目前企業難以保證繼續按約支付出讓金，并將面臨違約金處罰。

　　應對措施：

　　為支持盤活土地，促進節約集約用地，積極穩妥化解重點領域風險，考慮該項目建設進展較好，經B市政府批準，B市自然資源局與A公司簽訂補充合同，協商調整約定的出讓金分期繳納時間和比例，將土地出讓價款繳納時間延遲六個月至2025年1月9日，同時B市政府批準責成稅務部門按照補充合同重新認定違約金繳納起算日期。A公司將積極籌措資金，在新的約定繳納日期繳清出讓價款，全力保障項目建設完工。

　　案例三：

　　“政府+市場”合力推進“保交樓”

　　2018年10月，A公司競得B市C區1宗5.21公頃混合用地(商務、商業、住宅)，含3棟村民安置房，成交價11.2億元。2019年1月開工后因資金問題于11月全面停工，雖達動工標準不屬閑置土地，但存在不能按期竣工的風險。項目被列為問題樓盤和“保交樓”項目，A公司嘗試通過股權轉讓及債務重組等方式化解風險，但受公寓產品因市場形勢變化、拆遷周期長推高成本、在建工程及股權被抵押查封等因素影響，未成功。

　　應對措施：

　　一是推進司法處置。法院專班推動訴訟和解，實現債務新老劃斷，解除項目抵押查封。

　　二是引入投資主體。依“保交樓”政策公開擇優遴選E、F聯合體為續建方，簽訂帶資續建協議，明確A公司的銷售資金優先償還續建費用。

　　三是調整規劃條件。在符合要求的前提下，將商業兼容比例由18%降至14%、住宅由19%提至49%，政府承諾同步完善教育、養老等公共服務配套。

　　案例四：

　　整合開發破困局 優化方案提品質

　　2011年6月，A公司通過招拍掛方式取得改制企業B公司名下位于C市的1宗國有建設用地使用權，面積0.55公頃，用途為商業住宅用地，合同約定按現狀出讓，用于開發建設房地產項目。項目建設過程中，相鄰宗地上B公司兩棟家屬樓的28戶業主以房屋受損、無進出道路及影響通風采光等為由，多次到市、區相關部門上訪并阻工，導致項目陷入長期停工的困局。

　　應對措施：

　　一是成立工作專班，多次組織A公司和28戶業主協商，最終確定由A公司收購相鄰2宗土地連同地上兩棟家屬樓。

　　二是統籌優化3宗土地的建筑離界、建筑間距、停車泊位等規劃指標，提升整合開發區域空間品質。

　　三是依據相關部門出具的證明材料，將該宗地因群眾信訪事項導致的停工閑置認定為政府原因，簽訂補充協議，重新約定開竣工時間。 

　　案例五：

　　主動助企紓困 打破閑置僵局

　　A公司2011年9月通過招拍掛取得B省C市1.59公頃商業用地，后因城市建設發展融資需要，防控政策調整等政府原因，導致開工時間順延至2020年10月，但受疫情及2017年起樓市緊縮政策影響，A公司經營困難無力開發，申請有償回收。彼時自然資源部“18條”政策尚未出臺，地方政府亦缺乏資金支持收儲，導致土地閑置問題懸而未決。

　　應對措施：

　　C市自然資源部門為推進該宗閑置土地處置，及時啟動調查認定程序。B省自然資源廳依據政策規定，合理免除A公司疫情期間違約責任。對于A公司提出的有償收回申請，經雙方充分協商，并報C市政府同意，將采用掛賬收儲方式收回，價款通過評估或仲裁方式確定：如該地塊3年內再次出讓，出讓價款將優先用于支付收回價款；如3年內未能出讓，自雙方簽訂協議之日第4年起，C市政府將按照收回價格20%的比例逐年支付價款，5年內全部付清。

　　案例六：

　　堅持市場導向 堅持以用為先

　　2022年1月，A公司競得B市C區15.4公頃商品住宅用地，合同約定動工日期為2023年1月24日。拿地后因疫情防控導致方案設計、招標等前期工作停滯，疊加資金短缺及市場下行壓力，企業未能開工。2024年1月該地塊被認定為閑置土地。A公司提出引入合作單位續建，但受限于政策限制，合作方無法作為土地使用權人辦理開發手續；且因地塊已被列入閑置清單，合作單位擔憂違約風險拒絕參與。

　　應對措施：

　　自然資源部會同國家發展改革委等部門出臺妥善處置閑置存量土地的18條政策措施(以下簡稱“18條”)后，B市自然資源和規劃局深入領會文件精神，及時向企業進行政策宣講，依法依規推動閑置土地處置。一方面，合理免除疫情期間企業的違約責任；另一方面，指導企業與合作方進行洽談溝通。經多次協商，A公司與D公司達成合作開發意向，簽訂《合作開發框架協議》。經當地政府批準并報省級自然資源主管部門備案后，C區自然資源和規劃局與兩家公司簽訂補充協議，重新約定開竣工日期。

　　案例七：

　　合作開發促轉讓 合理調規建好房

　　2022年12月，A公司以600萬元/畝競得B市兩宗地(125畝居住用地和6畝幼兒園用地)，均已開工未竣工。因企業無力獨立開發，擬引入社會資本合作，需變更開發主體，但無政策支撐。根據法規，未達1/3開發量或投入不足25%的項目用地不得轉讓，合作陷入停滯。另因開發建設單位擬降低容積率，但當地要求須收回土地后重新約定規劃條件再出讓，無法直接調整。

　　應對措施：

　　一是積極指導開發建設單位圍繞改善型住宅開展項目規劃設計，將兩宗地的容積率由2.2分別降低至1.45和1.34。

　　二是充分支持A公司以存量土地引入投資方，共同成立新公司推動項目開發。

　　案例八：

　　沉睡的土地迎來新出路

　　B公司2008年11月以1890萬元競得A市24873平方米商住用地，繳清出讓金但未按期竣工。因政府規劃調整致地塊閑置十余年，A市根據閑置土地處置政策，協議收回22828.13平方米土地，將其與8380.87平方米國有空地整合調整為文化、商業及教育用地，重新掛牌出讓給市城發教育公司，盤活閑置土地完善城市功能。但該項目合同簽訂時，用地單位與原開發區管委會約定計劃該地塊用于拆遷還建，后因規劃調整，政府未同意企業申報的高層住宅設計方案，雙方補償協商未果。

　　應對措施：

　　A市自然資源局與B公司協商后有償收回地塊，收購價以實際出讓價款加利息為基礎，綜合附著物補償、財務成本等核定，最終確定補償款5000萬元并簽署收回協議。收回地塊用途由商業住宅調整為文化、商業及教育用地，A市城發教育公司以5346萬元競得，擬開發磁湖和樂園項目，實現土地出讓收支平衡。

　　案例九：洞悉存量資源的“增量”優勢

　　A公司于2021年1月競得B市1宗0.72公頃的地塊，繳清1.86億元出讓金。合同約定2022年1月27日前開工，企業按期進場施工，但受疫情及經濟下行影響，因資金鏈斷裂僅完成部分樁基后停工。企業因經營困難且融資未果，無力繼續開發，遂于2022年12月申請終止合同、退還土地。

　　應對措施：

　　一是堅持問題導向制定政策。明確企業單方退地的價款退還標準及違約處置機制。二是依法依規收回土地。因企業資金困難申請退地時未達閑置標準，經協商后政府收回土地并退還1.86億元出讓金(扣除3720萬元定金)。

　　三是有序組織重新供應。優化規劃重新出讓，重新組織供應。保留原樁基由新受讓方處置，2024年9月該地塊以1.21億元重新成交。

　　案例十：

　　分割收回存量地 優化出讓促共贏

　　A公司2007年9月以37.12億元競得B市C區1431.7畝綜合用地，已建成部分住宅及商業，但約80畝的7-1號商業地塊因資金問題長期未動工。由于已開發面積超總規模1/3，剩余地塊不適用閑置處置規定。同時存在歷史遺留問題：企業逾期未繳土地出讓金，政府因公共設施建設占用部分土地，雙方就違約金標準多次協商未達成一致，致未開發地塊長期擱置。

　　應對措施：

　　一是通過仲裁方式，分別明確企業因逾期未繳納土地出讓金產生的違約金和利息，以及政府占用土地給企業造成的資金損失。

　　二是經市政府研究，同意A公司提出的7-1號商業地塊退地申請，在仲裁基礎上，協商確定收回土地的范圍和金額。

　　三是對7-1號商業地塊實施分割收回，依法依規調整用途，重新出具規劃條件，增加公共服務配套，并于2024年9月底完成再次出讓。