金融變 臉

　　加息、升值 金融地產走勢迷茫

　　多種要素紐結的宏觀金融形勢，令房地產調控變得棘手而復雜。

　　今年，央行五度加息，“溫水煮青蛙”的小步快走策略很可能在新年來臨的第一天“一朝顯力”。從3月18日到9月14日，央行5次上調商業銀行人民幣存貸款利率，5年以上貸款利率由年初的6.84%上調至目前的7.83%，利率上調幅度超過14%。以貸款80萬元、20年為例，即便享受優惠利率，加息后的月還貸金額將比去年底增加近400元錢。這對于月還款總額只有6000元左右的購房者而言，已經不再是可忽略不計的小數目。

　　受加息影響的不止購房者，大批仍然沒有擺脫銀行依賴的房地產開發企業正在面臨越來越大的還貸壓力，以及信貸收緊環境下的資金緊缺。

　　一邊是開發資金緊缺，一邊是購房壓力加大。如果說房地產金融市場的要素只有這么簡單，房地產回調之日早已到來。而今年一路狂飆的樓市行情，說明另一只金融之手正在“擎肘”加息威力，那就是因人民幣升值預期引來的熱錢沖動。對于大多數需要資金的開發商和固定資產投資人而言，升值似乎是他們更愿意看到的現象。

　　截至發稿時，美元兌人民幣早盤報7.4078元。分析人士指出，受匯率體制的影響，人民幣升值還有一個相對漫長的時間，此間熱錢進入熱情將維持高漲。而港股直通車、股指期貨等政策的謹慎“惜出”，又會令內地市場的流動資金“難出”，資本價值單線追漲的局面未改。

　　一個典型的證據是，今年五次加息均沒有引發A股大盤下跌，反而每一次加息都會帶來一輪股市牛市，可見流動性過剩和投資渠道單一已令加息影響化之無形。于是，開發商通過不斷高漲的股市熱情增發融資，從另一個方面解決了資金饑渴。加上宏觀調控下收緊“地根”的政策，樓市供需矛盾進一步加大，最終上演了一騎絕塵的房價2007！

　　加息與升值又是一對互相對沖的金融工具。高盛大中華區首席經濟學家梁紅就公開表示，在人民幣被低估的情形下，貨幣政策的操作空間已極為有限，加息會拉大中美之間的利差，導致更多的熱錢涌入。從這一意義上說，流動性涌入成為加息的另一種成本。眾多地產股分析師因此維持地產股增持評級，這似乎也在預示明年房地產業的金融大勢。

　　房企融資 “高燒”面臨降溫

　　在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，已實施10年之久的“穩健的貨幣政策”調整為“從緊的貨幣政策”。業內人士分析，這是一個基于物價連續上漲、貨幣信貸增長過快等宏觀形勢做出的強烈政策信號，防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹已經成為明年經濟工作的重心。

　　反觀今年的樓市，即使在宏觀調控日益緊張的時期，房地產業的融資熱情從未削減�！澳壳胺康禺a業貸款仍然是銀行貸款業務的重頭，短期內無法替換房地產業的銀行支柱業務，這是未來銀行與房地產繼續捆綁的最主要原因�！苯煌ㄣy行一位企業信貸經理向記者介紹。

　　據統計，截至10月，全國銀行系統已經完成全年貸款發放任務，一些銀行不得不把對公業務中的一些已經歸還的貸款指標再轉給對私業務，以保個人貸款仍能順利發放。而相關主管理部門已經不加聲張地要求各商業銀行在年底前凍結貸款發放業務，要求確保年底時的貸款余額不超過今年10月31日時的水平。

　　但是，也有專家表示，中央監管部門的統一口徑未必在地方得到有力實行。而因為年底信貸收口，明年初貸款集中井噴又將帶來新一輪監管壓力。

　　除銀行系列的房地產業貸款外，目前監管部門已經開始重視對證券市場房地產融資的監管。根據不完全統計，房地產上市公司紛紛在今年大舉融資大旗，截至9月17日，僅增發一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業；年內已經確定增發的房地產股共計21只，合計增發46.57億股。

　　高額融資的背后是高價拿地，其結果必然是房價的進一步攀升。知情人士透露，目前證監會對大型房企的增發金額已經加以控制，目的即是防止融資背后的房地產資產價格上漲，而明年地產股的融資步伐或得到控制。

　　房貸新政 樓市無奈“睛轉陰”

　　今年8月開始，調控“組合拳”再度頻頻發力，從解決城市低收入家庭住房困難的國務院意見，到加強商業性房地產信貸管理的通知，再到修改了不少內容外商投資限制類產業目錄，有關部門的調控樓市決心和思路清晰可見。

　　對于房地產金融市場而言，影響最大的政策莫過于央行收緊房貸的信貸管理通知，新政要求，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。此外，要求各商業銀行嚴格規范房地產開發貸款管理，對項目資本金比例達不到35%或未取得相關證件的項目不得發放貸款，對囤地、囤房的企業不得發放貸款；嚴格規范土地儲備貸款管理，不得向房企發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

　　“這個政策確實對樓市走向產生了較大的影響，也會持續影響2008年樓市。一些有二套以上房屋的購房人的資金門檻確實抬高了，即便是剛性需求，也在觀望中�！鄙虾Ｒ晃恢薪楣靖邔颖硎�。

　　據調查，10月以來，深圳、廣州、北京、上海等一線城市的房價上揚態勢已顯松動跡象，成交量更是急速“晴轉陰”。中原地產統計數據顯示，深圳10月新房均價回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。與此同時，二手房交易量銳減，價格暴跌。據深圳市房管局數據，深圳二手房交易量10月下降36.78%，9月的二手房成交價格比8月下降47.09%。廣州一邊，10月份住宅成交面積為55萬平方米，環比下跌18%。北京，11月份一手房成交量日均364套，環比下降近10%，進一步延續10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士則介紹，11月上海二手房銷售量下滑三成……

　　業內人士分析，央行五次加息、第二套房首付提高、物業稅試點等一系列政策是導致此輪樓市陰天的影響因素，但各地樓市境況不同，一些地區可能在觀望結束和剛性需求的刺激下，于明年初再現樓市“艷陽天”。對此，易居房地產研究院的結論則是，明年樓市基本面將與今年相仿，現有調控政策的落地執行仍是主基調，但因為周期性影響，樓市調控效果真正顯現還有待時日。

　　土地攻堅

　　除閑令 打擊囤地

　　回顧2007年，土地市場的整治，特別是加大閑置土地的清理、處置一役打得非常艱苦。

　　經過去年“國六條”后半年多的房地產調控，閑置土地問題一度有所緩和。以致于今年4月，國土資源部在下達2007年全國土地利用計劃時，更多地強調“嚴格控制新增建設用地總量”。

　　但實際情況是，全國各地的土地閑置問題依然嚴重。在9月，國土資源部不得不下發了《關于加大閑置土地處置力度的通知》，要求加大對閑置土地特別是房地產開發領域土地閑置的處置力度。

　　根據該通知的要求，各地要嚴格按照《閑置土地處置辦法》和《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》等文件中有關閑置土地處置的規定，加快處置利用閑置土地。如土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回；對于違法審批而造成土地閑置的，要在今年年底前完成清退等。另外根據要求，各地要在2008年6月底之前，將閑置土地清理處置情況上報國土資源部。

　　而10月，國土資源部再次作出指示，要求各地控制單宗土地供應規模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。同時國土資源部強調，開發商付清全部出讓價款后才能領取國有建設用地使用權證書。

　　并且，國土資源部負責人再次強調，各地要保證并優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地；對沒有完成廉租房、經濟適用房年度供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地；對收回的閑置土地，也要優先安排用于廉租房、經濟適用房建設。

　　上述一系列的通知要求，讓今年各地閑置土地清理、處置的力度不斷加大。無形之中，給那些仍在囤地的開發商帶來巨大壓力。值得注意的是，北京、深圳、廣州等房價增長過快的“出頭鳥”，其國土管理部門在處理閑置上更有一些實際舉措和懲罰動作，曝光于“媒光燈”下的閑置土地越來越多，使得這一場攻堅戰聞到些許“勝利的味道”。

　　緊箍咒 套向土地“銀根”

　　在土地出讓金收支兩條線管理、土地增值稅清算、城鎮土地使用稅提高三道“緊箍咒”的調教下，房地產這個“壞孩子”或許變得懂事些。而未來可能出臺的物業稅，將使房地產調控手段更加豐富。

　　今年對于土地市場的“深層次”管理，財稅手段的多次使用無疑是劃時代的。如自1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。

　　與此同時，《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》公布，修改后的城鎮土地使用稅稅額標準，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規定的基礎上提高了2倍，征收范圍也擴大到外商投資企業和外國企業。

　　隨后，1月25日，國稅總局出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，拉開了土地增值稅清算的序幕。

　　上述三道“緊箍咒”不僅收緊了開發商的資金鏈，還收緊了政府的錢袋子，對于土地市場的健康發展不言而喻。

　　根據國土資源部統計，上半年土地市場方面的稅收大幅增長，土地增值稅完成191億元，同比增長79.3%；城鎮土地使用稅完成138億元，同比增長57.1%。而去年全年我國土地增值稅收入為231億元，城鎮土地使用稅收入為177億元，由此可見，今年我國在土地財稅上可謂成效顯著。

　　但對此，分析人士卻認為，雖然稅收增長幅度明顯，可與快速上漲的房價相比，卻是“小巫見大巫”。而開發商完全可以把稅收成本轉嫁到購房者身上，其高額利潤并不會因此受到嚴重擠壓。

　　實際上，雖然很多開發商對上述政策叫苦不迭，但從目前仍在上漲的房價來看，稅收金額大幅增長僅僅意味著擠壓了開發商的部分利潤給了政府，短期內房地產開發的收益并未受到較大影響，還需要更長的時間來實現平衡。

　　地王叫板 依舊層出不窮

　　這是“地王”頻出的一年。一年之中，全國各地一、二線城市的土地出讓中，最不稀奇的或許就是“地王”。

　　6月，在香港上市的浙江房地產開發企業綠城中國以12.6億元競得上海新江灣城D1地塊，較起拍價5.16億元高出7.4億余元，樓板價達到1.25萬元/平方米，整整高出前一次出讓的同類地塊樓板價一倍。

　　7月，北辰實業和北京城開組成的競買聯合體戰勝北京金融街建設及長沙世紀金源，以92億元的“天價”爭得國內最大金額單宗土地湖南長沙新河三角洲地塊——“全國地王”誕生，市場一片嘩然。

　　8月，短短半小時的較量，南京蘇寧房地產從新鴻基、九龍倉等知名香港房企中以“黑馬”姿態殺出，以44.04億元的總成交價、66930元/平方米的樓板價摘得黃浦區163#街坊地塊——“單價地王”也面世了。

　　9月，廣州富力地產以樓面價18729元/平方米的高價刷新廣州“地王”紀錄。

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　　有人說，或許是公開競價的掛牌規則注定了這樣的結局。為此，上海開始修改規則，決定在摘牌競價時采用“書面一次性競價”的方式，企圖遏制開發商拿地沖動。但是結果又讓人跌破眼鏡——新加坡仁恒地產以20000元/平方米的樓板價奪下新江灣城D3地塊，不到4個月即刷新此前綠城創下的紀錄；而同一天，青浦趙巷地塊被重慶龍湖地產以逾15.4億元的價格斬獲，又創造了上海郊區地塊樓板價首次超過萬元的紀錄。

　　無論是“公開舉牌”還是“書面報價”，在這種靜默的場景背后的，是開發商擴大土地儲備的急切心情，讓任何細節上的調整都無濟于事——在“價高者得”的土地招牌掛規則面前，更多中小房企只能靠邊站，眼看那些上市公司依靠在股市的融資再融資去“廝殺血拼”。而反過來，那些有上市構想的房地產企業，又需要依靠土地儲備以“妝點”上市資產。

　　總之，有地才有一切。融資、圈地、再融資、再圈地，上市房企敢于放手一博，于是“地王”也就成了意料之中的事�！暗禺a類上市公司的業績根基就在于土地，不拿地就沒有好看的報表和業績，也無法負擔這么多的人力以支撐投資者信心及股價，所以拿地是上市房企賴以生存的根基�！币晃煌顿Y人士評價。(柯鵬 于兵兵 于祥明 陳歆）